吴忠华律师供稿

案例回放：

2011年3月19日，原告蒋文健和被告爱家公司签订商品房买卖合同及补充协议书各一份，原告购买被告的商品房（坐落无锡市崇安区金河湾家园14幢18单元1202号高层住宅，建筑面积81.72平方米），房屋总价款94.0038万元。签订合同当日，原告按照合同约定向被告支付购房款57.0038万元，并且原被告双方就房屋贷款事宜达成补充协议，被告向无锡市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）提供保证金，作为原告按时足额还款的担保。

嗣后，因被告一直未能向担保公司提供保证金，未能协助原告办理房屋贷款手续，导致购房贷款至今未能办理。原告未接收房屋，也没有申领房产证，更无法办理房屋抵押贷款手续。

争议焦点：

原告蒋文健认为，签订《商品房买卖合同》时，被告未能详细告知申请房屋贷款的条件，原告在2011年3月13日签名认可的购房人声明陈述中，没有隐瞒自己目前居住房屋的实际情况，也没有刻意虚构其他事实。故原告未能办理银行贷款完全是被告单方面未履行告知、协助义务造成的，被告明知原告不能办理购买房屋的银行贷款，仍然与原告签订商品房买卖合同，将商品房销售给原告，目的就是为了促销商品房，提升销售业绩，获取购房人即原告的资金，被告的行为明显属于商业欺诈违约行为。因此，原告诉请法院依法解除2011年3月19日签订的商品房买卖合同及其补充协议书，判令被告向原告返还购房款57.0038万元及利息。

被告爱家公司辩称，原告之所以不能办理银行贷款的原因是原告隐瞒了原告原来一套房屋已贷过款，不符合贷款条件，纠纷产生的过错在于原告而非被告，而且原告在2011年知道不符合贷款条件，不能向银行申请办理贷款的情况下，并没有立即提出解除2011年3月19日签订的商品房买卖合同及其补充协议书，而是在2年后提出，给被告造成了一定的经济损失。因此被告同意解除合同，但是要求原告承担未付房款37万元的10%（3.7万元)作为违约金。

律师观点：

作为原告方的代理人，我们提出：原告主观上不存在故意违约，完全是被告未详细说明贷款条件及审查内容，导致无法贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：商品房买卖合同中约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

原告多次到被告处要求退房，但被告处工作人员推脱要公司领导商量后决定，故此事一拖再拖，未能解决，被告的经济损失应当由自己承担。

案件结果：

最终双方当事人经无锡市崇安区人民法院主持调解，于2013年3月5日自愿达成如下协议：

一、蒋文健与无锡爱家投资有限公司于2011年3月19日签订的商品房买卖合同（合同备案号201103190018）于2013年3月5日解除。

二、无锡爱家投资有限公司于2013年3月20日前归还蒋文健购房款570038元。

三、在无锡爱家投资有限公司归还蒋文健购房款570038元后7日内，蒋文健协助无锡爱家投资有限公司办理解除商品房买卖合同（合同备案号201103190018）的备案手续，相关费用由蒋文健承担。本案纠纷一次性了结，双方再无其他纠葛。

四、诉讼费4750元由蒋文健负担。