近年来物业管理纠纷已呈大幅上升之势，究其原因，主要是由于业主拒缴物业管理费；而业主之所以拒缴，往往是因为认为自己有所谓的“正当理由”。

 

　　理由一：彼此未签合同

 

　　案例：宜兴氿滨国际小区王女士购得住房时，小区的房屋刚刚出售，小区尚未成立业主委员会，小区开发商与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，其中包括收费的标准到物价局进行了备案。2013年1月，因王女士以收费偏高、自己并没有与物业公司签订物业服务合同为由，拒绝缴纳物业管理费，物业公司遂提起诉讼要求王女士清偿。法院对物业公司的诉求予以支持。

 

　　律师点评：最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 ”即只要小区开发商与物业公司签订了物业管理合同，则不管业主本人是否与物业公司签约，都应依据物业管理合同规定的服务价格交纳相应费用，对已提供相关服务的物业公司予以补偿。

 

　　理由二：物业服务欠缺

 

　　案例：2013年7月，因氿滨国家小区业主肖女士一再拒绝缴纳物业管理费，物业公司在向肖女士发出书面催缴通知后，见肖女士依旧无动于衷，便提起诉讼。虽然肖女士以小区卫生状况很差、盗窃案件时有发生等为由抗辩，但法院经审理，照样判令肖女士补交所有物业管理费，并支付滞纳金。

 

　　律师点评：虽然最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主的确有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约而拒绝缴纳物业管理费。

 

　　理由三：物业经营牟利

 

　　案例：为增加收入，物业公司在未经业主委员会同意的情况下，搭建起两间店铺出租牟利。业主杨先生认为，店铺所在地块为业主共有，物业公司无权处分，所得收益应归业主，但物业公司不予理睬，杨先生只好以拒绝缴纳物业管理费相对抗。让令杨先生不解的是，法院竟支持了物业公司要求其如数缴纳物业管理费的诉求。

 

     律师点评： 《物业收费办法》第18条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”即物业公司私自搭建店铺出租牟利、企图占用租金的行为必须纠正，但在物业公司置之不理的情况下，应通过业主大会或业主委员会处理。如果对处理不服，则可以以受害业主的身份提起诉讼，而不能以拒缴物业管理费的方式来对抗。

 

                                                                                                             陆旭涛律师

                                                                                                             2016年6月